Por Asmaa
AbduAllah1
Resumo: o
presente artigo aborda alguns aspectos da atuação legal do Oficial
de Justiça Avaliador. Assunto de extrema importância para o
desenvolvimento e equilíbrio do Processo uma vez que reflete nas
particularidades do mercado imobiliário, nas decisões Judiciais e
particularmente no patrimônio das partes envolvidas na contenda
judicial, mormente nas ações de execução.
- INTRODUÇÃO
O tema que reveste a
atividade de avaliar bens é muito amplo. Mesmo nos reportando no
presente trabalho especificamente aos aspectos da avaliação de
imóveis edificados em solo natural, não temos o intuito e nem a
possibilidade de esgotá-lo, por se tratar de matéria deveras
extensa, razão pela qual somente discorreremos sobre alguns aspectos
dos quais não podem os Oficiais de Justiça Avaliadores prescindir,
por serem de importância capital no desenvolvimento da atividade de
avaliar compreendida em seu mister,
ex vi legis.
Os Tribunais,
não raro,
decidem sobre pedidos de nulidades de Laudo de Avaliação realizada
por Oficial de Justiça Avaliador. E também não raro verificamos as
dificuldades enfrentadas por colegas Oficiais de Justiça
Avaliadores, quando do recebimento de Mandados de Avaliação de
Bens, sendo certo, que a dificuldade do exercício de avaliar se
agrava não só pelo desconhecimento da matéria, mas também pela
forma imprecisa constante no Mandado, o qual muitas vezes vem
desprovido de informações de suma importância acerca do bem que
deve ser avaliado.
Em que pese o Oficial de
Justiça desenvolver as atividades avaliativas há muito, com o
advento da Lei 6.830, de 22 de setembro de 1980, a qual dispõe sobre
a Cobrança Judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, a
atividade de avaliar tornou-se ainda mais ínsita ao
mister
do Oficialato brasileiro, pois referida lei pressupõe que a
avaliação seja realizada pelo Oficial de Justiça, conforme se
depreende do seu art. 132,
isso acrescido à prática forense que faz com que os mandados de
execuções venham com determinação de Citação, Penhora,
Avaliação e Registro, contudo, posteriormente a matéria foi
legislada pelo Código de Processo Civil, em seu art. 6803,
confirmando a atividade como competência do Oficial de Justiça.
Poucos são os Tribunais
que capacitaram os seus Oficiais de Justiça Avaliadores para que
possam bem desenvolver essa difícil e complexa atividade que exige
curso de formação e aperfeiçoamento. Obviamente a omissão dos
Tribunais, pensamos, não seja justificativa para o desconhecimento
acerca da matéria, uma vez que o conhecimento é condomínio
público.
- DESENVOLVIMENTO
O Mandado de Avaliação
pode ser oriundo de um processo de execução, aliás, é o mais
comum, porém não somente as ações de execução requerem atos de
avaliação, de forma que pode perfeitamente advir mandado de
avaliação oriundo de processos de desapropriação, ação
revisional de aluguéis ou de locação de imóvel entre outros, e
por essa razão, conhecer os princípios da avaliação contribui
para o bom desempenho da atividade de avaliar, por essa razão no
presente estudo daremos início, como tudo na área jurídica,
partindo dos princípios que regem a arte de avaliar.
- - Princípios da Avaliação
O IBAPE4
aponta alguns princípios que devem ser observados nos procedimentos
de avaliação. É de bom alvitre não esquecer que na atual
conjuntura jurídica os princípios tem força cogente, devem ser
respeitados por todos, e em alguns casos se sobrepõem à lei, de
forma que os princípios referentes à
avaliação
de bens não são diferentes e devem ser observados quando do
exercício da atividade de avaliar, inclusive convém fazer menção
à sua aplicação, se empregados na avaliação. Vejamos alguns
princípios indicados pelo IBAPE e o que eles informam:
- Princípio ou “lei” da oferta e da procura – De acordo com esse princípio, se estabelece que o preço de um bem, serviço, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um período de tempo. A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um determinado período de tempo. Embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem manter-se constantes.
- Princípio da Proporcionalidade – Convém ressaltar que o princípio da proporcionalidade, dentro do mundo jurídico é um dos mais importantes e que deve estar sempre em análise. No que tange às avaliações, por este princípio, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes devem ter preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças de preço devem ser proporcionais às diferenças entre as características dos bens avaliando.
- Princípio da Substituição, ou da Equivalência – Diz que dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.
- Princípio da Rentabilidade - Condiciona que valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.
- Princípio da Finalidade – Este informa que a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Em consequência, os critérios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliação.
- Princípio do Maior e Melhor Uso – Este prevê que o valor de um imóvel que comporta diferentes usos ou diferentes tipos de aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.
- Princípio da Probabilidade – Por este princípio, quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.
- Princípio da Prudência – Devem ser adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de pensão ou outros casos assemelhados.
- Princípio da Transparência, Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação utilizadas.
3
- A
RELEVÂNCIA PROCESSUAL DA AVALIAÇÃO
O Oficial de Justiça
Avaliador deve ter consciência de que exerce uma função social que
exige o cumprimento dos princípios da probidade, da boa fé, da
lealdade dentre outros, e que a atividade de avaliar bens demanda
contínuo aprimoramento da matéria e constante contato com o mercado
imobiliário.
É recomendável que o
Oficial de Justiça Avaliador conheça as legislações pertinentes
às avaliações. Não se conduz uma boa avaliação sem conhecimento
das legislações federais, estaduais, municipais e das normas
orientadoras da avaliação, dentre essas adotadas,
ressaltamos às da ABNT5,
que normatizam as avaliações dos mais diversos bens. Só a título
de lembrança, a ABNT não legisla, ou seja, da sua lavra não
decorrem leis. São apenas orientações, mas que,
entendemos, devam ser seguidas, para bem desenvolver a atividade de
avaliar esclarecendo as fontes aceitáveis e utilizadas para cada
tipo de bem avaliando de acordo com sua natureza e cada finalidade
específica da avaliação, contudo devemos ressaltar que tal qual na
área jurídica, onde existem doutrinas pendentes para diversos
entendimentos acerca de uma mesma matéria, assim também ocorre na
área das avaliações porque avaliar não é ciência exata e também
porque avaliar é um ato jurídico previsto em lei, desde que a
avaliação seja realizada enquanto ato judicial para instruir um
processo.
As normas da ABNT mais
utilizadas nas avaliações de imóveis são: NBR 14.653, NBR
14.653-1, NBR 14.653-2, NBR 14.653-3, NBR 14.653-4 e a NBR
12.721,esta, de 19996.
Diversos são os tipos de
valores em relação aos bens, porém objetivamente partiremos para o
valor que de fato interessa ao Oficial de Justiça Avaliador, no que
tange à avaliação de imóveis edificados que
é o valor de mercado,
afinal a intenção dessa avaliação judicial, via de regra, é a
venda do bem em hasta pública por leilão ou praça para o pagamento
de uma dívida cobrada via judicial.
O mercado imobiliário
tem influência econômica complexa e que atinge a todas as classes
da sociedade, por essa razão a primeira análise do Oficial de
Justiça Avaliador deve ser acerca das características do mercado,
sendo necessário descobrir se há uma concorrência perfeita entre
os bens ofertados e os preços desses bens. Logicamente deve-se
averiguar bem se as informações adquiridas merecem confiança e
oferecem a segurança e a seriedade que o Oficial deve levar aos
autos de um processo. É lógico que o magistrado não fica vinculado
ao Laudo de Avaliação feito pelo Oficial de Justiça Avaliador,
inclusive podendo nomear outro técnico, até mesmo pessoa estranha
ao Judiciário, para realizar outra avaliação, se assim entender
necessário, mas o Oficial de Justiça Avaliador deve zelar pelas
suas prerrogativas e trabalhar no sentido de evitar esse
acontecimento catastrófico para a Categoria.
Entendemos que não
haverá motivo para que o Magistrado nomeie outra pessoa se na
Comarca existe o Oficia Avaliador, que deve ser de confiança, sendo
certo que a apresentação de um Laudo confeccionado dentro das
exigências e fundamentações não irá acarretar a produção de
outro laudo, principalmente se não houver impugnação de nenhuma
das partes quanto à avaliação do Oficial, até porque o laudo de
avaliação elaborado por Oficial de Justiça Avaliador goza de
presunção de veracidade, iuris
tantum,
em virtude de sua fé pública relativa. Assim, não há de prosperar
impugnação apresentada pelas partes, desprovida de elementos
concretos que possam desabonar o valor atribuído ao bem, ou
acarretar a nulidade do ato.
A atividade de avaliar um
bem demanda, sempre, mais de uma diligencia, mas a mais importante de
todas é a vistoria, e no caso dos bens imóveis esta deve ser
minuciosa. Nessa fase é sempre bom fotografar o imóvel, por dentro,
por fora, nos seus arredores. Essas fotos farão parte do anexo do
Laudo de Avaliação.
Convém mencionar que o
Legislador ordinário cometeu equívocos na redação do artigo 13,
da Lei 6.830/80, quando afirmou que o auto de penhora conterá a
avaliação. Em nosso parco conhecimento,
a avaliação deve se consubstanciar em um Laudo7,
e a penhora em um auto. São peças processuais diferentes,
por essa razão somos partidários de que sejam elaborados
distintamente, para melhor elucidação do Magistrado. Um Laudo de
Avaliação mal elaborado, feito com meia dúzia de palavras pode
causar danos de repercussão financeira a uma das partes, isso nos
próprios autos.
A avaliação demanda
todo um “iter”8
a
ser seguido, tal como vistoria do bem avaliando, coleta de dados para
avaliação, aplicação de métodos técnicos de avaliação etc...,
razão pela qual deve ser minuciosamente elaborado um laudo
e não um auto.
Outra impropriedade
cometida pelo legislador ordinário, na mesma lei de execução
fiscal é a autorização para consubstanciar a avaliação em um
mero termo. Ora,
quem
elabora “termo” é um escrivão da vara ou, usando a nomenclatura
moderna, um diretor de secretaria. Mais modernamente, o analista.
Ressalte-se que o diretor
de secretaria, sem nenhum fundamento legal, não está obrigado a se
deslocar da sua sala refrigerada, extrapolar sua carga horária de
trabalho bem definida, para vistoriar um imóvel, a fim de,
atribuir-lhe valor, de forma que se o bem foi oferecido à penhora a
qual será lavrada mediante o termo, a própria parte já informa o
valor do bem, e esse valor é que será reduzido também no termo da
penhora, que pode ser lavrada pelo servidor da secretaria, não como
valor obtido em avaliação, mas sim como valor informado pela parte.
Convenhamos, que esse valor informado pela parte não é o valor
decorrente de uma avaliação imparcial, eis que a parte, via de
regra, não manda avaliar o bem para levar o valor ao Juízo, ela, a
parte, apenas atribui um valor, ao seu bel prazer, e, justamente por
isto a parte contrária não está obrigada a aceitar o valor
atribuído, e requer ao juízo, que seja realizada a avaliação do
bem a qual,
desta feita,
será realizada pelo Oficial de Justiça que é o Avaliador Judicial
competente para tanto, salvo nomeação, pelo juízo, de outra
pessoa, que detenha conhecimentos específicos, dependendo do bem a
avaliar.
Como já exposto a
avaliação, não prescinde de uma boa vistoria, nem tampouco da
coleta dados, atividades eminentemente externas, da competência do
Oficial de Justiça Avaliador, e para não deixar passar in
albis,
vale lembrar que o Oficial de Justiça Avaliador não pode, sob
nenhuma hipótese, cobrar “honorários” pela avaliação de um
bem. Sua remuneração para o desempenho da função que a lei lhe
atribui abrange o ato de avaliar bens, de forma que não há que se
falar em um plus,
para a realização da
diligência de avaliação.
Além de exercer papel de
formalidade do ato da constrição judicial, a avaliação tem papel
extremamente importante, tanto para as partes quanto para os atos
processuais e judiciais que deverão ser seguidos nas ações que
requerem procedimentos de avaliação, mormente nas ações
executivas.
O Oficial de Justiça
deve levar em consideração a grande importância econômica e a
influência de mercado que reveste uma avaliação, ou que pela
avaliação são revestidos, principalmente quando se trata de
avaliação de imóveis, as quais são mais complexas porque demandam
todo um procedimento que deve ser seguido, por isso, para facilitar o
trabalho entendemos deve se iniciar com a observância de normas
previstas pela ABNT.
No processo Judicial a
avaliação fixa parâmetros para o lance mínimo a ser aceito no
posterior leilão ou praça tal qual se afigura no artigo 686, II, VI
e § 3º do CPC e artigos 691 e 692 também do CPC, ou ainda a
adjudicação do bem. Também se presta a avaliação, para informar
os valores necessários para que interessados possam requerer a
remissão do bem, nos casos das execuções fiscais, com supedâneo
no Art. 19, I da Lei de Execuções Fiscais, ou a teor do artigo 15,
I, também da LEF, requerer a substituição do bem por dinheiro, o
que é uma faculdade do executado.
Art. 680 do CPC assim
dispõe: “Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de
justiça (...)”. Prossegue no Art. 681 reportando-se à forma como
se concretiza a exposição da avaliação, senão vejamos: “Art.
681. O laudo de avaliação (...) devendo conter: I - a descrição
dos bens, com os seus característicos, e a indicação do estado em
que se encontram; II - o valor dos bens.” Como podemos observar o
próprio código de processo civil deixa margem para que o Laudo de
Avaliação seja impreciso, incompleto, de forma que não é
aconselhável ao Oficial de Justiça Avaliador seguir apenas o que
reza o código, eis que esse mínimo de informações exigido pelo
CPC é temerário ao deslinde do processo e sendo o Oficial de
Justiça, pelo decurso do tempo no desenvolvimento da função,
transformado em especialista nos conflitos sociais, não deve dar
margem a
dúvidas,
que é sabedor,
existirão, em decorrência da realização dos atos de sua
competência se mal realizados forem tais atos, mesmo que assim o
sejam por serem baseados nas lacunas e/ou imprecisões legais. Na
nova visão jurídica acerca do Oficialato da Justiça brasileira, já
não cabe justificar falhas por desconhecimento ou por haver seguido
a imprecisão da lei.
Não podemos esquecer que
o Laudo de Avaliação será utilizado para garantir uma decisão
justa, porém quem dá essa decisão é um magistrado, via de regra,
leigo no ramo de avaliações, por essa razão a clareza no Laudo é
pedra fundamental.
O código de processo
civil, no livro I – processo de conhecimento, título VIII
–procedimento ordinário, capítulo VI - das provas, seção VII da
prova pericial, Art. 420:
“A prova pericial
consiste em exame, vistoria ou avaliação”, não deixa dúvidas de
que o Oficial de Justiça Avaliador na realização desses atos é o
perito judicial porque ao menos dois dos atos previstos no referido
artigo, podem e são realizados por ele, quais sejam: a vistoria e a
avaliação
Nesse contexto cabe
afirmar que, em se tratando de meios de prova, claro está a
importância do Oficial de Justiça na produção dessa prova
processual, que é a avaliação de bens. Se encontrar dificuldade
para avaliar a res
pignorata,
o Oficial pode pedir a dilatação do prazo para entrega do Laudo de
Avaliação, sempre por escrito e mediante certidão apontando ao
Juiz do feito, as dificuldades encontradas que justificam referida
dilação de prazo.
As partes podem indicar
assistentes para o ato da avaliação e esses assistentes vão se
fazer presentes. O Oficial de Justiça Avaliador está obrigado a
aceitar a presença desses assistentes, porque a assistência tem
previsão legal9,
assim como se lhe forem apresentados quesitos o Oficial terá de
respondê-los, lembrando que não só as partes, mas também o
Magistrado poderá formular quesitos10.
A presença dos
assistentes, talvez seja desconfortante para o Avaliador, porque eles
ali estão de forma parcial, têm obrigações para com a parte que o
contratou, tal qual tem os advogados, porém quem está no comando da
avaliação é o Oficial de Justiça, e é o seu ato que tem fé
pública, de forma que com a classe e educação inerentes aos
integrantes do oficialato, esses
devem
permitir as críticas dos assistentes, mas não se deixar influenciar
por elas, nem tampouco pender para o lado de qualquer das partes.
Caso o Oficial Avaliador
esteja amparado pelas causas de impedimento ou suspeição,
valer-se-á do Art. 138, inciso II ou III, e devolverá imediatamente
o mandado certificando as razões e fundamentos e esclarecendo bem
acerca do pedido de suspeição ou impedimento. Convém lembrar que
caberá ao magistrado julgar o impedimento ou suspeição do Oficial
de Justiça Avaliador na conformidade do que dispõe o CPC sobre
impedimento e a suspeição. Entendemos que motivos não há para
negativa do Magistrado ao pedido de suspeição ou impedimento, porém
se o julgador entender que o Oficial não está suspeito ou impedido,
este deve aumentar consideravelmente o grau de zelo, responsabilidade
e imparcialidade e em sua diligência, pois vale lembrar que o
indeferimento do Magistrado não é motivo para o Oficial de Justiça
Avaliador, agir com deslealdade perante o juízo e as partes, fugindo
assim das regras procedimentais que deve seguir, sob pena de
responder penal, administrativa e civilmente.
4. NÍVEIS DE RIGOR E
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Segundo Jorge Tarcha11,
“a
avaliação poderá ser efetuada de maneira rigorosa ou simplificada.
Na verdade, são três os níveis de rigor: Nível expedito, Nível
normal e Nível rigoroso”. O Oficial de Justiça Avaliador, deve
se valer do nível normal, porque o nível expedito se apresenta
inadequado para embasar uma decisão judicial. Vejamos o que afirma
sobre o nível expedito o professor Jorge Tarcha:
“A
avaliação elaborada nesse nível não utiliza qualquer fórmula
matemática. É tolerado em determinadas circunstâncias, quando
houver a necessidade de um procedimento rápido, o atendimento a um
prazo exíguo. Ou seja, em virtude da urgência, é admitida a
apresentação sucinta,
resumida,
do valor de um imóvel. É evidente que, nesse nível de rigor, os
elementos que formam a convicção do avaliador não
estarão devidamente comprovados.
laudo de avaliação pelo nível de rigor expedito é pobre”.
A
avaliação realizada no nível rigoroso é complexa e requer
conhecimentos minuciosamente especializados. O mesmo autor supra,
esclarece que esse nível de avaliação rigorosa “utiliza
programas
complexos de computador, que consistem, por exemplo, em softwares
de
estatística
inferencial”,
razão pela qual entendemos que é mais reservado aos profissionais
da engenharia e arquitetura, porém nada obsta que o Oficial de
Justiça Avaliador se utilize desse método desde que ela detenha os
conhecimentos necessários da área de engenharia ou arquitetura.
Apenas para relembrar, a avaliação prescinde desses conhecimentos.
Diante
da dificuldade do nível expedito e a suposta necessidade de
conhecimento muito aprofundado para realizar o nível rigoroso, fica
aconselhável que o Oficial de Justiça Avaliador utilize o nível de
rigor normal, o qual atenderá perfeita e satisfatoriamente
as demandas
judiciais.
Vejamos
o entendimento
do
professor Jorge Tarcha sobre esse nível de rigor:
“As
avaliações nesse nível desenvolvem o trabalho por meio de uma
metodologia adequada, que atende aos requisitos
principais de
uma boa atividade no sentido de se estimar o valor de um imóvel. Os
principais requisitos de um bom trabalho são: A idoneidade
das fontes de
informação; Sua atualidade;
A adequada semelhança
entre
as características do imóvel avaliando com aqueles coletados como
amostra; Ao número
de elementos coletados
como amostra, que não devem ser menos de cinco. O laudo pericial
deverá ser ilustrado com fotografias (hoje, de câmeras digitais)”.
Identificado
o nível de rigor que será usado na avaliação, deve ser escolhido
o método a ser usado. São os seguintes, os métodos de avaliação:
1.
Método da atualização monetária;
2.
Método comparativo dos dados de mercado;
3.
Método do custo;
4.
Método de renda;
5.
Método de renda simplificado;
6.
Método involutivo;
7.
Método evolutivo;
4.1.1
- Para
avaliação de imóveis o
método de atualização monetária salta
aos
nossos olhos como inservível, pois como o próprio nome já
ressalta, trata-se apenas de uma atualização e em se tratando de
atualizar monetariamente ter-se-ia que utilizar um indicador
financeiro e utilizar esse indicador para atualizar o valor que
obviamente já existia, e isso não é avaliar, mas sim atualizar
valor ficando vinculado ao resultado da operação do uso do
indicador financeiro e ignorando eventuais fatores que elevaram ou
reduziram o valor do imóvel, no decurso de um lapso temporal.
4.1.2
- O método de custo: este
pode ser usado pelo Oficial de Justiça Avaliador. Trata-se de um
método que pode demonstrar o real valor do imóvel, porém é um
método de custo alto, requer um lapso temporal maior para ser
concretizado porque é necessária a produção de vários orçamentos
de materiais de construção e mão de obra, uma vez que nesse método
age-se como se fosse construir um imóvel tal qual o imóvel
avaliando. A
depender da situação do quadro de Oficiais de Justiça Avaliadores
na Comarca e da demanda de mandados recebida, talvez o método de
custo, não seja atrativo porque requer mais tempo disponível
podendo acarretar lesão a
princípios
processuais, tais como os da celeridade e da economicidade, este
analisado em sentido macro, isso agravado por prejuízos às partes
em razão do decurso do tempo.
4.1.3
- O método de renda: vejamos
nos ensinamentos de Jorge Tarcha:
“O
valor do imóvel é determinado em função da renda real ou provável
que o mesmo pode proporcionar. A renda líquida proporcionada pelo
imóvel é capitalizada, utilizando-se complexos cálculos de
matemática financeira. Os aspectos fundamentais desse método são:
a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto
a ser utilizada, a qual deverá ser expressamente justificada pelo
avaliador. Ele exige a aplicação de matemática financeira, com o
emprego de calculadoras financeiras sofisticadas”.
Pelo
que expõe o Douto Professor, entendemos que
esse
método tem uma projeção para o futuro, o que torna difícil a
justificativa do uso dos indicadores econômicos e o decurso do
tempo, dada a imprecisão do método, no mais, no caso da avaliação
não cabe ao Oficial de Justiça Avaliador, se utilizar de uma visão
futurista
para encontrar um valor que deve ser o de mercado no momento da
Avaliação.
4.1.4
- O método de renda simplificado:
não se nos afigura próprio para avaliar um imóvel edificado. Sua
utilidade é mais adequada para avaliação de aluguéis porque o que
se leva em consideração para fazer os cálculos é exatamente o
valor do imóvel e o que ele pode render. Logo trabalho dobrado se
utilizar desse método. Desnecessário.
4.1.5
- O método involutivo: este
é
complexo se utilizado para avaliação de imóveis edificados e está
mais apropriado para avaliação de glebas (terrenos) urbanizáveis.
Pode ser usado para avaliação de imóveis cuja construção está
inacabada, porém por sua complexidade demanda estudos aprimorados e
aplicação de investigações demoradas no mercado.
4.1.6
- O método evolutivo este método,
na ausência de dados que possam servir de paradigma para o imóvel
avaliando pode ser utilizado na avaliação de imóveis edificados
(ABNT, 2004ª, p. 13). Por ele,
para se encontrar o valor do imóvel,
parte-se do valor do terreno somado aos possíveis valores da
reprodução das benfeitorias edificadas. Não vislumbramos óbice na
utilização desse método pelo Oficial de Justiça Avaliador, com ressalvas de que o fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de referência da avaliação.
Melhor
esclarecendo, na verdade esse método é uma somatória do valor do
terreno com o valor das benfeitorias, mas para ser utilizado é
preciso identificar os custos pelo método comparativo de custos ou o
método de quantificação de custos, naquele é necessário
encontrar paradigma composto por projetos com as características
aproximadas, e neste aplicar-se-á estimativa de custos. Como se vê
demanda tempo e trabalho diferenciado, razão pela qual só é
aconselhável seu uso se houver tempo disponível e o conhecimento da
aplicação dos índices econômicos e na impossibilidade do uso do
método comparativo direto de dados de mercado, que analisaremos a
seguir.
4.1.7
- O método comparativo direto de dados de mercado,
propositalmente deixado para últimos comentários, por entendermos
mais adequado ao uso do Oficial de Justiça Avaliador, na atual
conjuntura jurídica. Em que pese nos parecer mais propício à
avaliação de terrenos é perfeitamente possível utilizá-lo para
avaliação de imóveis edificados porque atinge perfeita e
satisfatoriamente a finalidade da avaliação determinada pelo Juízo.
O oficial avaliador fará uma comparação direta com os preços
pagos no mercado da situação do imóvel em relação aos imóveis
semelhantes ao avaliando, denominados estes, paradigmas. No mínimo
deve utilizar cinco paradigmas.
Através
do método comparativo de dados é possível avaliar fácil e
rapidamente qualquer imóvel, porém na impossibilidade de encontrar
imóveis que sirvam de paradigma, com as mesmas características,
far-se-á necessário a coleta de dados do mercado, ressaltando-se
que quanto maior o número de imóveis paradigmas, mais aproximado
será do valor venal do imóvel naquele mercado.
Esse
esforço para encontrar um bom número de paradigmas é necessário
para que não haja discrepâncias nos valores encontrados, e também
é fundamental que os elementos coletados pertençam à mesma região
geográfica e econômica, preferencialmente ao mesmo zoneamento
urbano.
O
próximo passo é homogeneizar os dados coletados, pois a regra é
que os imóveis apresentam características diferentes. Essa
homogeneização, também chamada de tratamento dos dados deve seguir
os procedimentos encontrados nas normas da ABNT, mas precisamente na
NBR 14.653-212.
5. CAMPO DE ARBÍTRIO
DO AVALIADOR
Vejamos
o que diz Paulo Grandisk acerca do campo de arbítrio:
“O campo de arbítrio
definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 é o intervalo de mais ou
menos 15%, em torno da estimativa pontual adotada na avaliação. O
campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes
para a avaliação do imóvel não tenham sido contempladas no
modelo, por escassez de dados de mercado ou porque essas variáveis
não se apresentaram estatisticamente significantes, desde que o
intervalo de mais ou menos 15% seja suficiente para absorver as
influências não consideradas”13
Como se vê, é
necessário um alto campo de visão sobre o mercado do imóvel
avaliando e isso com reflexos subjetivos do avaliador acerca do bem.
Para o Oficial de Justiça Avaliador, entendemos que o aconselhável
é tentar evitar usar o campo de arbítrio por se tratar de
colocações muito subjetivas, mesmo sendo de apenas 15% (quinze por
cento) em torno da estimativa pontual adotada na avaliação
acreditamos que pode se apresentar alta a diferença, tanto para mais
quanto para menos.
A melhor orientação é
se empenhar em novas diligências a fim de encontrar paradigmas e
tratar os dados através da homogeneização, porém na total
impossibilidade do que se orienta, não sendo possível encontrar
esses dados, ao utilizar o campo do arbítrio para encontrar o valor
final da sua avaliação, o Oficial de Justiça Avaliador deverá
justificar e fundamentar o seu arbítrio, sempre lembrando que o uso
do arbítrio não significa ser arbitrário por falta de dados para a
produção do trabalho.
Se o Oficial de Justiça
não obteve dados suficientes para atingir a meta de encontrar o
valor do bem, pesquise em outras fontes tais como imobiliárias,
jornais de circulação preferencialmente locais, os valores de venda
de imóveis no mercado.
6.
CONTEÚDOS GENÉRICOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
O
Laudo de avaliação conforme já mencionado, deve ser claro, e
informativo. A sua estrutura de apresentação se compõe de capa14,
sumário15,
corpo do laudo, e anexos16
e
o seu conteúdo não pode prescindir dos requisitos abaixo
informados:
1.
Identificação
do solicitante
2.
Finalidade
do laudo (judicial)
3.
Objetivo
da avaliação (encontrar o valor venal)
4.
Pressupostos,
ressalvas e fatores limitantes
5.
Identificação
e caracterização do imóvel avaliando
6.
Diagnóstico
de mercado
7.
Indicação
da metodologia e procedimentos adotados
8.
Especificação
da avaliação
9.
Tratamento
dos dados e identificação do resultado
10.
Resultado
da avaliação (VALOR)
11.
Data,
qualificação e assinatura do Oficial de Justiça Avaliador e número
da sua matrícula funcional.
Os
dados acima que devem constar no laudo de avaliação são tão
lógicos que dispensam maiores comentários, sendo certo que
confeccionado em lauda separada da certidão e do laudo de vistoria
torna-se de fácil entendimento do Magistrado que irá analisá-lo,
porém algumas pequenas diferenças ficam registradas na nota de
rodapé abaixo.
Algumas
informações complementares, que também são relevantes, tais como:
alerta
sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros, benfeitorias
não averbadas, riscos de inundação, abastecimento de rede de
esgoto, coleta de lixo, restrições de órgãos de proteção
ambiental ou de concessionárias de energia
elétrica
e telecomunicações, projeto de desapropriação, patrimônio
histórico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo, existência
ou inexistência da prestação de serviços públicos nos arredores
e indicação de documentos não anexados,
também subsidiaram o trabalho.
Essas
informações subsidiárias podem constar na certidão do Oficial de
Justiça que será juntada aos autos juntamente
com
o Laudo de Avaliação, anexo a este o Laudo de Vistoria
anteriormente realizado, fotografias etc...
7. ERROS E NULIDADES
NA ELABORAÇÃO DO LAUDO E SUAS CONSEQUÊNCIAS
Sendo
o Oficial de Justiça Avaliador um bacharel em direito, e mais, sendo
servidor do Poder Judiciário é grande conhecedor das suas
obrigações e deveres. Sabedor de que em razão do mister
que
desenvolve perante a Justiça, na sua função de longa
manus, responde
civil, penal e administrativamente por erros e nulidades que praticar
ou provocar, por culpa ou dolo, de forma que se torna desnecessário
aprofundar esse ponto, porém para não passar in
albis,
teceremos an
passant alguns
comentários.
É
pressuposto para responsabilidade do Oficial Avaliador, no âmbito
civil, que haja a prática de ato ilícito, de acordo com o código
civil17.
Pela (ir)responsabilidade na elaboração do laudo o Oficial
Avaliador, pode ter seu ato tipificado conforme o que reza a parte
inicial do artigo 147 do CPC diz o seguinte:
“O
perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas,
responderá pelos prejuízos que causar à parte...”,
ocorre que esse prejuízo mencionado não é somente à parte, ele é
extensivo ao processo como um todo podendo acarretar prejuízos de
toda ordem.
O
erro na avaliação pode decorre da culpa ou do dolo, por imperícia
ou negligência. O
Oficial de Justiça Avaliador deve se pautar na ética, sempre se
conduzir de boa fé, a fim de não praticar atos atentatórios à
administração da Justiça, não incorrer em assédio processual, ou
por imperícia ou negligência tornar um laudo nulo ou anulável,
logicamente com isso provocando a necessidade de repetição do ato,
como prevê o art. 683 do CPC menciona que “É admitida nova
avaliação quando: I – qualquer
das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na
avaliação ou dolo do avaliador”.
Para
condutas desonestas, venais há previsão na esfera penal que também
se aplica, vejamos a previsão legal, a teor
do artigo 342 do Código Penal: “Fazer
afirmação falsa, ou negar
ou
calar a verdade, como testemunha, perito,
contador,
tradutor ou intérprete em processo judicial ou administrativo, ou em
juízo arbitral. Pena – reclusão, de um a três anos, e multa”.
Nesta
norma se enquadram três crimes diferentes: falso testemunho, falsa
perícia e falsa tradução ou interpretação. Evidente que o
Avaliador, se for o caso, será incurso no que tange à perícia,
pois conforme já mencionamos ao norte, o Oficial de Justiça
Avaliador quando do cumprimento de uma ordem judicial de avaliação,
é o perito judicial18,
contudo ainda não finda aqui, vem o §
1º do artigo 324, causa de aumento de pena: “As penas aumentam-se
de um sexto a um terço, se o crime é praticado mediante suborno ou
se cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em
processo penal, ou em processo civil em que for parte entidade da
administração pública direta ou indireta. Pena - reclusão, de 2
(dois) a 6 (seis) anos, e multa”.
A
norma é tão clara que repetimos: dispensa qualquer comentário,
porém frisamos novamente, que em caso de corrupção ou venalidade
do Oficial de Justiça Avaliador,
esse responderá
nas três esferas já mencionadas, o melhor é se pautar na ética
exigida para o desempenho do cargo público e sempre lembrar que está
adentrando a esfera patrimonial das partes.
Se o Oficial de Justiça
Avaliador, não detém conhecimento na área de avaliação de bens,
entendemos que ele não está obrigado a realizar avaliação de
bens, devendo expor esse fato ao Magistrado do qual emanou a ordem, a
fim de que possa se respaldar de eventual culpa por prejuízo que
eventualmente cause à parte. A qualificação profissional deve ser
buscada pelo Oficial de Justiça Avaliador. Os Tribunais devem
desenvolver programas de qualificação, aperfeiçoamento e
atualizações periódicas a fim de capacitar o seu Oficial de
Justiça Avaliador, em todas as áreas em que esse atua, para o
bom
desempenho da atividade e para que sejam evitados os erros
decorrentes de imperícia, ou seja, acarretados por desconhecimento
da matéria ou falta de habilidade para desempenhá-la. Para a
eficácia do Poder Judiciário, é pré-requisito a boa qualificação
principalmente dos servidores das atividades fins dos Tribunais.
8. CONSIDERAÇÕES
FINAIS
As breves considerações
apresentadas no presente trabalho são mais direcionadas às
avaliações de imóveis edificados em solo natural, porque, em que
pese as regras gerais da avaliação de imóveis serem as mesmas para
qualquer imóvel, os imóveis rurais, terrenos urbanos e imóveis
edificados em solo criado tem outras regras específicas que devem
ser observadas.
Consoante expusemos, para
uma boa avaliação de imóvel necessitamos de embasamento legal e de
conhecimento de regras do mercado imobiliário. Não é demais
lembrar que não
é o Oficial de Justiça Avaliador quem determina o valor de um
imóvel. Quem determina o valor é o mercado imobiliário da situação
do imóvel avaliando.
A falta de conhecimento
na área de avaliação de bens gera deficiências nos procedimentos
processuais desde seus primeiros passos, mormente nas avaliações de
imóveis edificados, cujos mandados são distribuídos sem as mínimas
informações acerca do imóvel, sem sua documentação, que é um
dos requisitos necessários para o reconhecimento e localização do
imóvel.
Deve sempre ser lembrado
pelo Oficial Avaliador Judicial que para
avaliar é preciso conhecer e
que o procedimento de avaliação de um imóvel envolve os requisitos
indicados pelas normas brasileiras, requisição e conhecimento da
documentação, vistoria do bem avaliando, coleta de dados, escolha
da metodologia de avaliação a ser usada, tratamento dos dados,
identificação do valor de mercado, este último imprescindível.
Também é de suma relevância observar às características do
imóvel quanto seu aspecto construtivo e a infraestrutura19,
existente na zona geográfica na qual está situado o imóvel, bem
como os equipamentos comunitários20,
que também contribuem para a fixação do valor, esses últimos
porque são fatores de valorização da localidade.
Logicamente devem ser
observadas as deficiências e dificuldades do bairro onde se localiza
o imóvel avaliando, porém sem conhecimento específico da matéria,
muitas deficiências surgirão e os parcos recursos humanos e também
materiais colocados à disposição do Oficial de Justiça Avaliador,
pelo Poder Judiciário para o cumprimento de suas atividades
judiciais externas, especialmente nos feitos das Varas da Fazenda
onde são processados os maiores números de ações que necessitam
da avaliação de bens, as execuções fiscais é, impossível buscar
a celeridade com perfeição no andamento desses feitos.
Nas avaliações que
envolvem partes diversas das pessoas públicas, não é raro que haja
pedido de impugnação a laudos de avaliação realizados por
Oficiais de Justiça,sob alegações de falta de conhecimento sobre a
atividade de avaliar, basta verificar as decisões dos Tribunais da
Federação,
sobre o assunto, contudo um Laudo bem elaborado e fundamentado nos
requisitos mínimos mencionados no presente paper,
dificilmente será nulo ou anulado, até porque no contexto todo
existe a relativa fé pública do Oficial de Justiça Avaliador que é
a presunção de garantia e validade.
Tudo que expusemos não
chega sequer a atingir o quantitativo mínimo de informações
inerentes à avaliação de bens, de forma que é necessária a
adoção de política, por parte dos Tribunais, direcionadas a cursos
de aperfeiçoamento e produção do conhecimento sobre a matéria
cujos objetivos principais sejam fornecer uma formação teórica e
prática aprofundada, cobrindo os conceitos, critérios, processo,
metodologias, técnicas e métodos de avaliação de bens
imobiliários e mercados imobiliários, porque desprovido desse
conhecimento o Oficial de Justiça Avaliador do Juízo não traz a
segurança jurídica do seu ato para o processo.
Enquanto esta
política
de transmissão de conhecimento aos Oficiais de Justiça Avaliadores
não é adotada, e enquanto os engenheiros, arquitetos e corretores
de imóveis discutem entre eles, de quem é a competência para
avaliar imóveis ao menos no âmbito privado, convém ao Oficial de
Justiça Avaliador, o qual por força de lei é o Avaliador Judicial,
que busque o conhecimento da matéria, por exemplo, através de
cursos a
distância,
pois isso já garante algum conhecimento, não levando à invasão da
esfera patrimonial das partes por um leigo em um assunto que já faz
parte das atribuições corriqueiras do Oficial de Justiça ex
vi legis,
quer seja como perito, vistoriador ou avaliador Judicial. Fica claro
que o Oficial de Justiça Avaliador deve contribuir na manutenção
para a Categoria dessa prerrogativa denominada Avaliação de Bens.
Sintetizando:
Na atividade de avaliar o subjetivismo do Oficial de Justiça
Avaliador, deve dar lugar às orientações do mercado. Necessário
se revestir de bom senso e nunca esquecer que no mínimo, sob a ótica
de três pessoas seu Laudo será analisado: ambas as partes e mais o
Juiz do Processo, sem mencionar a possível presença de assistentes.
Por essa razão a certidão que antecede o Laudo de Avaliação, deve
ser bem consubstanciada e esclarecedora, e o Laudo de Vistoria
enriquecido com os mínimos detalhes do imóvel e sempre estar anexo
ao Laudo de Avaliação. É verdade que a vistoria pode ser descrita
minuciosamente no próprio Laudo de Avaliação, porém é mais
razoável que seja elaborado um Laudo de Vistoria e anexado ao Laudo
de Avaliação.
Enfim, compete
ao Oficial de Justiça Avaliador estudo específico sobre a extensa
matéria das avaliações de bens, para o exercício da atividade de
avaliar. Este servidor da Justiça deve procurar meios para ter
contato com a matéria de avaliação, pois o conhecimento é um
“condomínio público”, porém enquanto não está em seu todo
democratizado, é importante buscá-lo individualmente, para bem
desenvolver as atividades inerentes ao cargo, perante a sociedade
jurisdicionada e até para satisfação pessoal e a certeza de que o
ato praticado tem fundamento e embasamento suficientes para não
acarretar nulidades e repetições de ato. Essa busca que gerará a
perfeição do ato também contribuirá para a manutenção dessa
atividade na esfera judicial como prerrogativa do Oficial de Justiça
Avaliador, prerrogativas essas
que
devem ser desempenhadas com dedicação e zelo.
REFERÊNCIAS
BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA
DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14.653-1.
____ .NBR 14.653-2.
____ .NBR 14.653-3.
____. NBR 14.653-4.
BRASIL. Código Civil
Brasileiro. Disponível em http: www.presidencia.gov.br/leis. Acesso
em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Código de
Processo Civil. Disponível em http: www.presidencia.gov.br/leis.
Acesso em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Lei de Execução
Fiscal. http: www.presidencia.gov.br/leis. Acesso em 02 de agosto de
2010.
BRASIL. Código Penal.
http: www.presidencia.gov.br/leis. Acesso em 05 de agosto de 2010.
Diário das Leis Cursos.
Curso de Avaliação de Imóveis. Módulos I, II, V e VI.
Consultas aos sites do
IBAPE e da ABNT.
1
Asmaa AbduAllah, Mulçumana, Oficial de Justiça
Avaliadora do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, atualmente
lotada no Fórum Penal da Capital e Licenciada, em conformidade com
a Legislação Estadual pertinente, para o exercício da Atividade
Classista, para a qual foi eleita ao Cargo de Vice-Presidente do
SINDOJUS/PA – Sindicato dos Oficiais de Justiça do Pará.
Bacharela em Filosofia, pelo Instituto de Filosofia e Ciências
Religiosas/MA/Universidade Estadual do Ceará – UECE em 2002;
Bacharela em Direito, pela Universidade da Amazônia – UNAMA em
2007, com aprovação no Exame da OAB/PA em 2008; Especialista em
Processo, pela Universidade Sul de Santa Catarina – UNISUL em
2009; Curso de Formação Profissional em Avaliação de Imóveis e
Atuação em Juízo do Avaliador, pelo Diário das Leis Cursos, do
Estado de São Paulo/SP, concluído em agosto de 2010. Duas
extensões universitárias concluídas, ministrados pela Rede de
Ensino Luiz Flávio Gomes – LFG e um pela Faculdade de Belém –
FABEL; curso concluído de atualização em Direito Civil pela
Escola Superior da Magistratura do Estado do Pará; Curso Regular de
Preparação à Magistratura Federal, pela Escola dos Juízes
Federais do Rio Grande do Sul – ESMAFE, em Porto Alegre/RS
concluído em 2011; Curso de Extensão Universitária na Modalidade
Difusa: Integração de Competências no Desempenho da Atividade
Judiciária com Usuários e Dependentes de Drogas, ministrado pela
USP, Faculdade de Medicina, concluído em abril de 2013. Atualmente
doutoranda em Ciências Jurídicas e Sociais pela Universidade del
Museo Social, Argentina/Buenos Aires, com conclusão dos módulos
presenciais, em desenvolvimento de Tese na área temática de
Direito Internacional, Titulo: A Supranacionalidade do Tribunal
Permanente do Mercosul.
2
Art. 13 da Lei 6.830: 0 termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens penhorados, efetuada por quem o lavrar.
4
Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia
5
Associação Brasileira de Normas e Técnicas
6
As normas da ABNT podem ser acessadas pelo
endereço eletrônico www.abnt.org.br/default.asp
7
O laudo é a tradução das impressões captadas pelo
técnico ou especialista, em torno do fato litigioso,
por meio dos
conhecimentos especiais de quem o examinou.
8
caminho
9
Art. 421 § 1º, I e II do CPC
10
Art. 426, II do CPC
11
Curso de Avaliação de Imóveis
e Atuação em Juízo do Avaliador, Ed. Diário das Leis Cursos,
Mod. I, p. 8;
12
ABNT, 2004a, p. 10-11. Obs:
Avaliação de bens
- Parte 2: Imóveis urbanos -
O texto final foi aprovado
e
divulgado pela ABNT como NBR 14.653-2 e pode ser adquirido nos
postos de venda da ABNT; entrou
em vigor a partir de 1º
de julho de 2004.
13
ttp://www.gt5.com.br/xvcobreap/doc/PalestrasAvaliacoes/Revis%C3%A3o%20da%20NBR%2014653-
2%20%20Paulo%20Grandiski.pdf
(acessado em 2010)
14
Na capa deve constar a identificação do solicitante,
no caso Juízo e Vara. Também a finalidade do
laudo,
que é instruir o processo, a finalidade não se confunde com o
objetivo porque este é encontrar o
valor venal do imóvel em
determinado mercado.
15
No sumário fazer constar a estrutura do laudo a fim de facilitar a
leitura e localização dos dados
16
Nos anexos devem constar a documentação do imóvel, fotografias,
plantas etc...
17
Art. 186 do CC: Aquele
que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência,
violar
direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilícito
18
Art. 420 do CPC: “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou
avaliação”
19
Situação de transporte coletivo, condições da
coleta de lixo, sistema de drenagem urbana, rede de
água potável, rede de
comunicações, telefonia etc.
20
Escolas, postos de saúde postos de polícia militar, ambientes para
lazer ao ar livre, etc.
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